Le regole sugli affitti brevi nelle Isole Canarie stanno cambiando rapidamente. Chi non si adegua rischia sanzioni pesanti e — nei casi peggiori — la chiusura forzata dell'attività. In questo articolo ti aggiorniamo su tutto quello che devi sapere nel 2026.
⚠️ Nota legale: questo articolo ha scopo informativo. La normativa cambia frequentemente — per decisioni specifiche ti consigliamo di consultare un professionista legale o di contattarci per aggiornamenti in tempo reale.
Il quadro normativo di riferimento
La disciplina degli affitti brevi nelle Isole Canarie si basa su un insieme di norme regionali e nazionali:
Decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias
È la norma fondamentale che ha introdotto la licenza Vivienda Vacacional (VV) nelle Canarie. Stabilisce i requisiti minimi degli immobili, gli obblighi dei proprietari e le procedure di registrazione.
Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias
La legge quadro del turismo canario. Definisce le categorie di alloggio turistico, le sanzioni per le infrazioni e i poteri di controllo delle autorità locali.
Real Decreto-Ley 7/2019 (normativa nazionale spagnola)
Ha riformato la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estendendo la durata minima dei contratti residenziali a 5 anni. Non si applica alle VV, ma definisce il confine tra affitto breve e residenziale.
Normativa UE Digital Services Act (2024)
Dal 2024, le piattaforme come Airbnb e Booking sono obbligate a condividere i dati dei proprietari con le autorità fiscali europee. Non ci sono più spazi grigi fiscali.
Le novità del 2025–2026
Il mercato delle Canarie ha vissuto una forte pressione turistica negli ultimi anni, con manifestazioni popolari contro il turismo di massa. Il risultato è una stretta normativa progressiva:
1. Obbligo del numero VV su tutti gli annunci
Dal 2024, tutti gli annunci su Airbnb, Booking, VRBO e qualsiasi OTA devono riportare il numero di registrazione VV. Le piattaforme sono obbligate a segnalare alle autorità gli annunci privi di questo numero. Chi pubblica senza VV è immediatamente segnalato.
2. Restrizioni zonali crescenti
Alcuni Comuni dell'arcipelago stanno introducendo zone di esclusione dove i nuovi permessi VV non vengono rilasciati, o vengono introdotte quote massime per zona. A Fuerteventura, le restrizioni sono al momento più limitate rispetto a Tenerife e Gran Canaria, ma la tendenza è chiara.
Cosa significa per te: ottenere la licenza VV oggi è più facile che ottenerla tra 2 anni. Chi ha già la licenza ha un vantaggio competitivo enorme rispetto a chi aspetta.
3. Dichiarazione fiscale obbligatoria in Spagna
Tutti i proprietari stranieri di immobili in Spagna che li affittano sono tenuti a dichiarare i redditi da locazione all'Agencia Tributaria spagnola tramite il Modelo 210 (per non residenti). L'aliquota per i residenti UE è del 19%, per i non UE del 24%.
Attenzione: devi dichiarare anche nel tuo paese di residenza fiscale (Italia). Esiste una Convenzione contro la doppia imposizione tra Italia e Spagna che evita di pagare le tasse due volte — ma devi gestirla correttamente.
4. Controlli su Airbnb e Booking
Dal Digital Services Act europeo, Airbnb e Booking sono obbligati a condividere con le autorità fiscali di ogni paese i dati di tutti i proprietari che superano soglie minime di guadagno. Non c'è più modo di operare in nero.
Le sanzioni per le infrazioni
La Ley 7/1995 prevede un sistema sanzionatorio articolato per gravità:
Oltre alla sanzione economica, per le infrazioni gravi e molto gravi può essere disposta la chiusura forzata dell'immobile e il divieto di richiedere nuove licenze per un periodo di 1–3 anni.
La situazione specifica di Fuerteventura nel 2026
Rispetto ad altre isole dell'arcipelago (Tenerife, Lanzarote, Gran Canaria), Fuerteventura è al momento meno restrittiva in termini di nuove licenze VV. Le ragioni sono principalmente economiche: l'isola dipende in misura maggiore dal turismo e ha meno pressione abitativa rispetto alle isole più densamente popolate.
Tuttavia, le tendenze sono chiare:
- I controlli si stanno intensificando
- Alcune zone di Corralejo stanno discutendo l'introduzione di quote
- La pressione politica per limitare il turismo di massa si fa sentire anche qui
La finestra per ottenere la licenza VV a Fuerteventura è ancora aperta, ma si sta restringendo. Chi agisce ora ha un vantaggio enorme.
Come adeguarsi: la checklist 2026
- ✓ Ottieni (o rinnova) la licenza VV prima di pubblicare qualsiasi annuncio
- ✓ Inserisci il numero VV su tutti i tuoi annunci Airbnb, Booking, VRBO
- ✓ Esponi il cartello VV nell'immobile
- ✓ Stipula l'assicurazione di responsabilità civile obbligatoria
- ✓ Registra i redditi da locazione in Spagna (Modelo 210)
- ✓ Gestisci la doppia imposizione con l'Italia con un fiscalista
- ✓ Monitora gli aggiornamenti normativi — le regole cambiano spesso
Il vantaggio di avere un partner locale
La normativa sugli affitti brevi alle Canarie è complessa, in continua evoluzione e si muove tra normativa regionale, nazionale ed europea. Gestirla da remoto, in spagnolo, senza conoscere le specificità locali è molto difficile.
RockOcean Group si occupa di tutti gli aspetti normativi per i proprietari che affidano a noi la gestione: dalla licenza VV agli aggiornamenti normativi, dalla dichiarazione fiscale al rispetto delle nuove restrizioni zonali.
Scrivici su WhatsApp per capire la situazione specifica del tuo immobile e cosa serve per essere in regola nel 2026.