La fiscalidad es uno de los aspectos más descuidados cuando se adquiere un inmueble en el extranjero — y uno de los más costosos si no se gestiona correctamente. Como propietario no residente de un inmueble en Fuerteventura, tienes obligaciones fiscales tanto en España como en tu país de residencia. Esta guía te explica todo lo que necesitas saber para estar al día y optimizar tu carga fiscal.
⚠️ Aviso legal: Esta guía tiene carácter informativo. Para gestionar tu situación fiscal específica, consulta siempre a un asesor fiscal con experiencia en derecho tributario internacional.
El marco fiscal para no residentes en Canarias
Como residente en otro país con un inmueble en Fuerteventura, eres considerado no residente fiscal en España. Esto conlleva obligaciones fiscales específicas, distintas de las de los residentes españoles.
Los principales tributos que afectan a los no residentes propietarios de inmuebles en Canarias son:
- IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (tasa municipal anual)
- IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes
- Plusvalía municipal — tributo municipal sobre la plusvalía en la venta
- Declaración de activos en el extranjero (en tu país de residencia, según la normativa local)
IBI — El impuesto municipal anual
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el equivalente español del impuesto sobre bienes inmuebles. Se paga cada año al Ayuntamiento donde está situado el inmueble.
Cómo se calcula:
- La base imponible es el valor catastral del inmueble, generalmente muy inferior al valor de mercado
- El tipo varía por municipio: en Corralejo (municipio de La Oliva) es aproximadamente el 0,4-0,6% del valor catastral
- Para un apartamento con valor catastral de €80.000: IBI = €320-480/año
El IBI se paga directamente al Ayuntamiento, normalmente entre julio y octubre. Si no estás físicamente en España en ese período, puedes configurar un cargo automático en tu cuenta corriente española o delegar en un representante local.
IRNR — El impuesto sobre los ingresos por alquiler
Cuando alquilas tu inmueble en Fuerteventura, los ingresos generados están sujetos al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). El tipo aplicable a los residentes de la UE/EEE es del 19%.
La base imponible para los residentes de la UE/EEE es la renta neta: puedes deducir los costes directamente relacionados con la actividad de alquiler (limpieza, comisiones OTA, mantenimiento, gastos de comunidad proporcionales a los períodos alquilados, intereses de la hipoteca, amortización del inmueble y mobiliario).
Esta es una ventaja importante frente a los no residentes extracomunitarios, que pagan el 24% sobre el bruto sin posibilidad de deducir costes.
Ejemplo práctico:
- Ingresos brutos anuales: €20.000
- Costes deducibles: €7.000 (limpieza, OTA, mantenimiento, etc.)
- Base imponible IRNR: €13.000
- IRNR al 19%: €2.470
La declaración IRNR (modelo 210) debe presentarse trimestralmente o anualmente. Un gestor fiscal local se ocupa de esto por unos €200-400/año.
IRNR sobre la imputación de renta (también sin alquilar)
Atención a un aspecto poco conocido: aunque no alquiles tu inmueble, el IRNR se aplica igualmente sobre una renta imputada. El Estado español considera el inmueble como fuente potencial de ingresos.
El cálculo de la renta imputada:
- Valor catastral × 1,1% (o 2% si el valor catastral no ha sido actualizado en los últimos 10 años)
- Aplicando el tipo IRNR del 19% a este importe
Ejemplo: inmueble con valor catastral €80.000 → renta imputada €880 × 19% = €167/año de IRNR figurativo. Una cifra modesta, pero que debe declararse cada año.
Plusvalía en la venta
Si vendes tu inmueble en Fuerteventura, estás sujeto a dos impuestos distintos sobre la plusvalía:
1. IRNR sobre la ganancia patrimonial
- Tipo: 19% sobre la ganancia neta (precio de venta − precio de compra − costes inherentes)
- El comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta como anticipo del IRNR a favor de la Agencia Tributaria española
- Si el IRNR efectivo es inferior al 3% retenido, puedes solicitar la devolución de la diferencia
2. Plusvalía municipal
- Tributo municipal sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el período de posesión
- Tipo variable por municipio: 5-30% del incremento catastral
- Sentencia del Tribunal Constitucional de 2021: puedes impugnar la plusvalía si el inmueble se vendió con pérdida o si el incremento real es inferior al impuesto
Declaración en tu país de residencia
Como residente en otro país, también tendrás obligaciones declarativas en tu país según la normativa local:
Declaración de activos en el extranjero
- La mayoría de los países europeos exigen declarar los bienes inmuebles situados en el extranjero (valor de adquisición o catastral)
- El coste de esta gestión varía según el país: estima €300-700/año con un asesor fiscal local
- En muchos casos puedes deducir lo ya pagado en España a título de IBI, evitando la doble imposición sobre la misma base
Ingresos por alquiler en tu país de residencia
- Los ingresos por alquiler generados en Fuerteventura suelen declararse también en tu país de residencia
- El convenio para evitar la doble imposición entre España y la mayoría de los países europeos establece que las rentas inmobiliarias tributan principalmente en el Estado donde está situado el inmueble (España)
- En la práctica, si ya has pagado el 19% en España, el impuesto adicional en tu país será muy reducido o nulo según tu tramo impositivo
Resumen fiscal anual para un propietario tipo
Estimación para inmueble con ingresos de alquiler de €18.000-22.000/año. Los valores varían en función de la situación específica.
Conclusiones
La fiscalidad de un inmueble en Fuerteventura es manejable y predecible, pero requiere atención. Los puntos clave:
- El IBI se paga cada año al Ayuntamiento — configura un cargo automático para no olvidarlo
- El IRNR al 19% se aplica sobre los ingresos netos de alquiler, con posibilidad de deducir todos los costes (residentes UE/EEE)
- Aunque no alquiles, hay una renta imputada figurativa que declarar
- El convenio para evitar la doble imposición entre España y tu país de residencia evita la tributación efectiva doble sobre los mismos ingresos
- Un gestor fiscal local (€200-400/año) rentabiliza ampliamente su coste
¿Tienes preguntas sobre tu situación fiscal específica o quieres saber cómo optimizar la carga fiscal de tu inmueble? Escríbenos por WhatsApp — te ponemos en contacto con nuestros asesores fiscales especializados en propietarios no residentes en Canarias.