El Return on Investment (ROI) de un inmueble en Fuerteventura es el dato que todo inversor nos pide — y que pocos saben calcular correctamente. La diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta puede ser de 3-4 puntos porcentuales, e ignorarla significa hacerse una idea completamente distorsionada de la rentabilidad real. En este artículo te mostramos cómo se calcula de verdad, con todos los costes incluidos.
Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta: la diferencia que importa
La rentabilidad bruta es el cálculo simplificado que verás en muchos portales: ingresos anuales ÷ precio de compra × 100. Es útil como punto de partida pero no dice nada sobre la rentabilidad real.
La rentabilidad neta es lo que llega realmente a tu cuenta corriente, después de todos los costes. Es el único número que importa para evaluar una inversión.
Fórmula rentabilidad bruta: Ingresos brutos anuales ÷ Precio total de compra × 100
Fórmula rentabilidad neta: (Ingresos brutos anuales − Todos los costes) ÷ Precio total de compra × 100
¿Qué costes debes deducir?
Esta es la lista completa de costes a restar de los ingresos brutos para llegar a la rentabilidad neta:
- Comisiones OTA (Airbnb 3%, Booking 15%): de media un 10-15% de los ingresos, según el mix de canales
- Limpieza: €30-80 por rotación, según el tamaño. En base anual para un estudio con alta ocupación: €2.400-4.800/año
- Comisión de gestión: si utilizas un gestor externo
- IBI (impuesto municipal): €200-800/año según el valor catastral
- Gastos de comunidad: €600-2.400/año según el edificio
- Seguro: €300-600/año
- Mantenimiento ordinario: 1-2% del valor del inmueble cada año
- IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes): 19% sobre la base imponible neta (ver artículo específico)
- WiFi, suministros: €600-1.200/año
Escenarios reales por tipología y zona
Aquí tienes 4 escenarios concretos con cálculo completo. Los datos están basados en inmuebles en gestión con precios de 2026:
ROI neto calculado en base anual, incluyendo gestión profesional, todos los gastos operativos e impuesto IRNR al 19%. No incluye revalorización del capital.
El ROI total: rentabilidad por alquiler + revalorización del capital
El ROI por arrendamiento es solo la mitad del cuadro. La otra mitad es la revalorización del capital — cuánto se ha apreciado el inmueble desde que lo compraste.
Combinando ambos componentes para un apartamento de 1 dormitorio en Corralejo adquirido en 2022:
- ROI por arrendamiento neto: ~7,5% anual
- Revalorización del capital: +32% en 3 años (+9,6% medio anual)
- ROI total: aproximadamente 17% anual
Este tipo de rendimiento combinado es difícil de replicar en otros mercados europeos comparables. París, Milán, Lisboa — todos presentan rentabilidades por arrendamiento muy inferiores debido a los precios elevados respecto a los alquileres.
Comparativa con otros mercados europeos
Para contextualizar los números de Fuerteventura:
- Milán centro: rentabilidad bruta ~4,5%, neta ~2,8% (costes elevados, fiscalidad alta)
- Barcelona: rentabilidad bruta ~5%, neta ~3,2% (restricciones de alquiler a corto plazo)
- Lisboa: rentabilidad bruta ~5,5%, neta ~3,5%
- Mallorca: rentabilidad bruta ~6%, neta ~4% (regulación restrictiva)
- Fuerteventura: rentabilidad bruta ~9-12%, neta ~6-8%
La diferencia es estructural: Fuerteventura tiene una estacionalidad prácticamente inexistente (turistas los 12 meses), precios de compra más bajos que los destinos premium, fiscalidad ventajosa (IGIC 6,5%) y un mercado de alquiler vacacional aún en fuerte crecimiento.
📊 Benchmark RockOcean: Nuestra cartera de inmuebles gestionados muestra una rentabilidad neta media del 7,1% en 2025, con los mejores activos (estudios en primera línea en Corralejo) superando el 9% neto. ¿La diferencia entre un inmueble medio y uno de alto rendimiento? Casi siempre la calidad de la gestión.
El papel de la gestión profesional en la rentabilidad neta
Un dato que raramente se comenta: la diferencia de ingresos entre un inmueble gestionado profesionalmente y uno gestionado de forma amateur es del 20-40%. Las principales razones:
- El pricing dinámico optimiza las tarifas diarias en función de la demanda real
- La presencia multicanal (Airbnb + Booking + canales directos) maximiza la ocupación
- Las reseñas positivas — fruto de una gestión profesional — mejoran el ranking en las OTA
- La gestión profesional de las limpiezas reduce las reclamaciones y aumenta las reservas repetidas
En términos de ROI: un apartamento de 1 dormitorio gestionado profesionalmente con €22.000 de ingresos vs el mismo apartamento gestionado autónomamente con €16.000 — a igualdad de costes fijos, la diferencia neta anual para el propietario es de unos €4.800.
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