Le Return on Investment (ROI) d'un bien à Fuerteventura est la donnée que tout investisseur demande — et que peu savent calculer correctement. La différence entre rendement brut et rendement net peut atteindre 3 à 4 points de pourcentage, et l'ignorer donne une image complètement faussée de la rentabilité réelle. Dans cet article, nous vous montrons comment le calculer vraiment, avec tous les coûts.
Rendement brut vs rendement net : la différence qui compte
Le rendement brut est le calcul simplifié que l'on trouve sur de nombreux sites : revenus annuels ÷ prix d'achat × 100. C'est un point de départ utile mais qui ne dit rien sur la rentabilité réelle.
Le rendement net est ce qui arrive réellement sur votre compte bancaire, après tous les coûts. C'est le seul chiffre qui compte pour évaluer un investissement.
Formule rendement brut : Revenus bruts annuels ÷ Prix total d'achat × 100
Formule rendement net : (Revenus bruts annuels − Tous les coûts) ÷ Prix total d'achat × 100
Quels coûts déduire ?
Voici la liste complète des coûts à soustraire aux revenus bruts pour obtenir le rendement net :
- Commissions OTA (Airbnb 3 %, Booking 15 %) : en moyenne 10-15 % des revenus, selon le mix de canaux
- Ménages : €30-80 par rotation, selon la taille. Sur base annuelle pour un studio à forte occupation : €2.400-4.800/an
- Commission de gestion : si vous faites appel à un gestionnaire externe
- IBI (taxe municipale) : €200-800/an selon la valeur cadastrale
- Charges de copropriété : €600-2.400/an selon la résidence
- Assurance : €300-600/an
- Entretien courant : 1-2 % de la valeur du bien chaque année
- IRNR (impôt sur les revenus des non-résidents) : 19 % sur le revenu net imposable (voir article dédié)
- Internet, charges : €600-1.200/an
Scénarios réels par type de bien et zone
Voici 4 scénarios concrets avec calcul complet. Les données sont basées sur des biens en gestion aux prix de 2026 :
ROI net calculé sur base annuelle, incluant la gestion professionnelle, toutes les charges d'exploitation et la fiscalité IRNR à 19 %. Ne comprend pas la revalorisation du capital.
Le ROI total : revenus locatifs + revalorisation du capital
Le ROI locatif n'est que la moitié du tableau. L'autre moitié est la revalorisation du capital — la plus-value acquise depuis l'achat.
En combinant les deux composantes pour un appartement 1 chambre à Corralejo acheté en 2022 :
- ROI locatif net : ~7,5 % par an
- Revalorisation du capital : +32 % en 3 ans (+9,6 % moyen annuel)
- ROI total : environ 17 % annuel
Ce type de rendement combiné est difficile à reproduire sur d'autres marchés européens comparables. Paris, Milan, Lisbonne — tous affichent des rendements locatifs bien inférieurs en raison des prix élevés par rapport aux loyers.
Comparaison avec d'autres marchés européens
Pour contextualiser les chiffres de Fuerteventura :
- Paris centre : rendement brut ~4 %, net ~2,5 % (coûts élevés, fiscalité lourde)
- Barcelone : rendement brut ~5 %, net ~3,2 % (restrictions locations courtes)
- Lisbonne : rendement brut ~5,5 %, net ~3,5 %
- Majorque : rendement brut ~6 %, net ~4 % (réglementation stricte)
- Fuerteventura : rendement brut ~9-12 %, net ~6-8 %
La différence est structurelle : Fuerteventura a une saisonnalité quasi inexistante (12 mois de touristes), des prix d'achat inférieurs aux destinations premium, une fiscalité avantageuse (IGIC 6,5 %) et un marché de la location courte durée encore en forte croissance.
📊 Benchmark RockOcean : Notre portefeuille de biens en gestion affiche un rendement net moyen de 7,1 % en 2025, avec les meilleures performances (studios en front de mer à Corralejo) dépassant 9 % net. La différence entre un bien dans la moyenne et un top performer ? Presque toujours la qualité de la gestion.
Le rôle du property management dans le rendement net
Un chiffre rarement évoqué : la différence de revenus entre un bien géré professionnellement et un bien géré en amateur est de 20-40 %. Les principales raisons :
- Le pricing dynamique optimise les tarifs journaliers en fonction de la demande réelle
- La présence multi-plateformes (Airbnb + Booking + canaux directs) maximise l'occupation
- Les avis positifs — fruit d'une gestion professionnelle — améliorent le classement sur les OTA
- La gestion professionnelle du ménage réduit les réclamations et augmente les renouvellements
En termes de ROI : un appartement 1 chambre géré professionnellement avec €22.000 de revenus vs le même bien géré en amateur avec €16.000 — à charges fixes égales, la différence nette annuelle pour le propriétaire est d'environ €4.800.
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