La fiscalité est l'un des aspects les plus négligés lors d'un achat immobilier à l'étranger — et l'un des plus coûteux si elle est mal gérée. En tant que propriétaire non-résident d'un bien à Fuerteventura, vous avez des obligations fiscales en Espagne ainsi que dans votre pays de résidence. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir pour être en règle et optimiser votre charge fiscale.
⚠️ Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif. Pour la gestion de votre situation fiscale spécifique, consultez toujours un expert-comptable avec une expertise en droit fiscal international.
Le cadre fiscal pour les non-résidents aux Canaries
En tant que résident hors d'Espagne propriétaire d'un bien à Fuerteventura, vous êtes considéré comme non-résident fiscal en Espagne. Cela implique des obligations fiscales spécifiques, différentes de celles des résidents espagnols.
Les principales taxes concernant les non-résidents propriétaires de biens immobiliers aux Canaries sont :
- IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (taxe municipale annuelle)
- IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (impôt sur les revenus des non-résidents)
- Plusvalía municipal — taxe communale sur la plus-value à la vente
- Déclaration d'actifs à l'étranger — obligation de déclaration dans votre pays de résidence
IBI — La taxe municipale annuelle
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'équivalent espagnol de la taxe foncière. Elle se paie chaque année à la Mairie (Ayuntamiento) où se situe le bien.
Comment elle est calculée :
- La base imposable est la valeur cadastrale du bien, généralement bien inférieure à la valeur de marché
- Le taux varie par commune : à Corralejo (municipio de La Oliva) il est d'environ 0,4-0,6 % de la valeur cadastrale
- Pour un appartement avec valeur cadastrale de €80.000 : IBI = €320-480/an
L'IBI se paie directement à la Mairie, généralement entre juillet et octobre. Si vous n'êtes pas physiquement en Espagne à cette période, vous pouvez programmer un prélèvement automatique sur votre compte bancaire espagnol ou déléguer un représentant local.
IRNR — L'impôt sur les revenus locatifs
Lorsque vous louez votre bien à Fuerteventura, les revenus générés sont soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Le taux applicable aux résidents UE/EEE est de 19 %.
La base imposable pour les résidents UE/EEE est le revenu net : vous pouvez déduire les coûts directement liés à l'activité locative (ménages, commissions OTA, entretien, charges de copropriété proportionnelles aux périodes louées, intérêts sur prêt hypothécaire, amortissement du bien et du mobilier).
C'est un avantage important par rapport aux non-résidents hors UE, qui paient 24 % sur le brut sans possibilité de déduire les coûts.
Exemple pratique :
- Revenus bruts annuels : €20.000
- Coûts déductibles : €7.000 (ménages, OTA, entretien, etc.)
- Base imposable IRNR : €13.000
- IRNR à 19 % : €2.470
La déclaration IRNR (modèle 210) doit être déposée trimestriellement ou annuellement. Un gestor fiscal local s'en charge pour environ €200-400/an.
IRNR sur le revenu imputé (même sans location)
Attention à un aspect peu connu : même si vous ne louez pas votre bien, l'IRNR s'applique quand même sur un revenu fictif. L'État espagnol considère le bien comme source de revenus potentiels.
Calcul du revenu imputé :
- Valeur cadastrale × 1,1 % (ou 2 % si la valeur cadastrale n'a pas été révisée depuis 10 ans)
- Application du taux IRNR de 19 % à ce montant
Exemple : bien avec valeur cadastrale €80.000 → revenu imputé €880 × 19 % = €167/an d'IRNR fictif. Un montant modeste, mais qui doit être déclaré chaque année.
Plus-value à la vente
Si vous vendez votre bien à Fuerteventura, vous êtes soumis à deux impôts distincts sur la plus-value :
1. IRNR sur la plus-value patrimoniale
- Taux : 19 % sur la plus-value nette (prix de vente − prix d'achat − coûts annexes)
- L'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente en acompte IRNR au profit de l'administration fiscale espagnole
- Si l'IRNR effectif est inférieur aux 3 % retenus, vous pouvez demander le remboursement de la différence
2. Plusvalía municipal
- Taxe communale sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain sur la période de détention
- Taux variable par commune : 5-30 % de l'augmentation cadastrale
- Arrêt du Tribunal Constitucional 2021 : vous pouvez contester la plusvalía si le bien a été vendu à perte ou si l'augmentation réelle est inférieure à l'impôt
Déclaration dans votre pays de résidence
En tant que résident fiscal dans votre pays, vous avez également des obligations déclaratives dans votre pays de résidence :
Déclaration d'actifs à l'étranger
- La plupart des pays européens imposent une déclaration des biens immobiliers détenus à l'étranger
- Les modalités varient selon le pays de résidence — consultez votre expert-comptable local
- En général, vous pouvez déduire les impôts déjà payés en Espagne pour éviter la double imposition sur la même base
Revenus locatifs dans votre pays de résidence
- Les revenus locatifs générés à Fuerteventura doivent généralement être déclarés dans votre pays de résidence
- La convention pour éviter la double imposition entre l'Espagne et votre pays de résidence prévoit que les revenus immobiliers sont imposés principalement dans l'État où se situe le bien (Espagne)
- Dans votre pays, s'applique la méthode du crédit d'impôt : vous pouvez déduire les impôts déjà payés en Espagne de votre impôt local
- En pratique, si vous avez déjà payé 19 % en Espagne, l'impôt supplémentaire dans votre pays sera très réduit ou nul pour les contribuables dans les tranches inférieures
Récapitulatif fiscal annuel pour un propriétaire type
Estimation pour un bien avec revenu locatif de €18.000-22.000/an. Les valeurs varient selon la situation spécifique.
Conclusions
La fiscalité sur un bien à Fuerteventura est gérable et prévisible, mais nécessite de l'attention. Les points clés :
- L'IBI se paie chaque année à la Mairie — mettez en place un prélèvement automatique pour ne pas l'oublier
- L'IRNR à 19 % s'applique sur les revenus locatifs nets, avec possibilité de déduire tous les coûts
- Même sans louer, il existe un revenu fictif imputé à déclarer
- La convention de double imposition entre l'Espagne et votre pays de résidence évite la double taxation effective sur les revenus
- Un gestor fiscal local (€200-400/an) vaut largement son coût
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