Immobiliensteuern auf Fuerteventura
für Nicht-Residenten:
Steuerlicher Leitfaden 2026

Das Steuerrecht ist einer der am meisten vernachlässigten Aspekte beim Kauf einer Immobilie im Ausland — und einer der kostspieligsten, wenn es nicht korrekt verwaltet wird. Als nicht-ansässiger Eigentümer einer Immobilie auf Fuerteventura haben Sie steuerliche Pflichten sowohl in Spanien als auch in Ihrem Wohnsitzland. Dieser Leitfaden erklärt alles, was Sie wissen müssen, um gesetzeskonform zu sein und die Steuerlast zu optimieren.

Der steuerliche Rahmen für Nicht-Residenten auf den Kanaren

Als nicht-ansässiger Europäer mit einer Immobilie auf Fuerteventura gelten Sie als steuerlich nicht-ansässig in Spanien. Dies führt zu spezifischen steuerlichen Pflichten, die sich von denen der spanischen Residenten unterscheiden.

Die wichtigsten Steuern für nicht-ansässige Immobilieneigentümer auf den Kanaren:

• IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (jährliche Gemeindesteuer)
• IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Einkommensteuer für Nicht-Residenten)
• Plusvalía municipal — kommunale Abgabe auf den Wertzuwachs beim Verkauf
• Auslandsvermögenserklärung — Steuererklärungspflicht im Wohnsitzland

IBI — Die jährliche Gemeindesteuer

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist das spanische Äquivalent der deutschen Grundsteuer. Sie wird jährlich an die Gemeinde (Ayuntamiento) gezahlt, in der sich die Immobilie befindet.

Berechnung:

• Die Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie, der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt
• Der Steuersatz variiert je nach Gemeinde: in Corralejo (Gemeinde La Oliva) ca. 0,4–0,6 % des Katasterwertes
• Für eine Wohnung mit einem Katasterwert von €80.000: IBI = €320–480/Jahr

Die IBI wird direkt an die Gemeinde gezahlt, in der Regel zwischen Juli und Oktober. Wenn Sie in diesem Zeitraum nicht persönlich in Spanien sind, können Sie eine automatische Bankabbuchung von Ihrem spanischen Konto einrichten oder einen lokalen Vertreter beauftragen.

IRNR — Die Steuer auf Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Fuerteventura vermieten, unterliegen die erzielten Einnahmen dem IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Der für EU/EWR-Residenten geltende Steuersatz beträgt 19 %.

Die Bemessungsgrundlage für EU/EWR-Residenten ist das Nettoeinkommen: Sie können direkt mit der Vermietungstätigkeit verbundene Kosten abziehen (Reinigung, OTA-Provisionen, Instandhaltung, anteilige Hausgeldzahlungen für vermietete Zeiträume, Hypothekenzinsen, Immobilien- und Möbelamortisation).

Dies ist ein wichtiger Vorteil gegenüber Nicht-EU-Residenten, die 24 % auf den Bruttobetrag ohne Abzugsmöglichkeit zahlen.

Praktisches Beispiel:

• Jahresumsatz brutto: €20.000
• Abzugsfähige Kosten: €7.000 (Reinigung, OTA, Instandhaltung usw.)
• IRNR-Bemessungsgrundlage: €13.000
• IRNR zu 19 %: €2.470

Die IRNR-Erklärung (Formular modelo 210) ist vierteljährlich oder jährlich einzureichen. Ein lokaler Steuerberater (gestor) übernimmt dies für ca. €200–400/Jahr.

IRNR auf fiktives Einkommen (auch ohne Vermietung)

Achtung bei einem wenig bekannten Aspekt: Auch wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, fällt IRNR auf ein fiktives Einkommen an. Der spanische Staat betrachtet die Immobilie als potenzielle Einkommensquelle.

Berechnung des fiktiven Einkommens:

• Katasterwert × 1,1 % (oder 2 %, wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren nicht aktualisiert wurde)
• Anwendung des IRNR-Satzes von 19 % auf diesen Betrag

Beispiel: Immobilie mit Katasterwert €80.000 → fiktives Einkommen €880 × 19 % = €167/Jahr IRNR. Ein bescheidener Betrag, der aber jährlich erklärt werden muss.

Veräußerungsgewinn beim Verkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Fuerteventura verkaufen, unterliegen Sie zwei unterschiedlichen Steuern auf den Veräußerungsgewinn:

1. IRNR auf den Veräußerungsgewinn

• Steuersatz: 19 % auf den Nettoveräußerungsgewinn (Verkaufspreis − Kaufpreis − zugehörige Kosten)
• Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises als IRNR-Vorauszahlung einzubehalten
• Wenn der tatsächliche IRNR unter den einbehaltenen 3 % liegt, können Sie die Differenz erstatten lassen

2. Plusvalía municipal

• Kommunale Abgabe auf den Wertzuwachs des Grundstückskatasterwertes im Besitzzeitraum
• Steuersatz variiert je nach Gemeinde: 5–30 % des Katasterwertzuwachses
• Urteil des Tribunal Constitucional 2021: Sie können die Plusvalía anfechten, wenn die Immobilie mit Verlust verkauft wurde oder der tatsächliche Zuwachs unter der Steuer liegt

Erklärungspflichten im Wohnsitzland

Als Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland haben Sie auch Erklärungspflichten in Ihrem Wohnsitzland:

Auslandsvermögenserklärung (Wohnsitzland)

• Die meisten EU-Länder verlangen eine jährliche Erklärung ausländischer Immobilienvermögen (z. B. Anlage AUS in Deutschland)
• Als Bemessungsgrundlage gilt in der Regel der Katasterwert oder der Kaufpreis
• Die in Spanien gezahlte IBI kann häufig auf die entsprechende Steuer im Wohnsitzland angerechnet werden

Mieteinnahmen im Wohnsitzland

• Auf Fuerteventura erzielte Mieteinnahmen sind in der Regel auch im Wohnsitzland zu erklären
• Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Ihrem Wohnsitzland sieht vor, dass Immobilieneinkünfte primär in dem Staat besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet (Spanien)
• In der Regel gilt die Anrechnungsmethode: In Spanien gezahlte Steuern werden auf die Steuer im Wohnsitzland angerechnet
• Haben Sie bereits 19 % in Spanien gezahlt, ist die zusätzliche Steuer im Wohnsitzland oft deutlich reduziert oder entfällt

Jährliche Steuerübersicht für einen typischen Eigentümer

Schätzung für Immobilie mit Mieteinnahmen von €18.000–22.000/Jahr. Die Werte variieren je nach Einzelsituation.

Fazit

Die Besteuerung einer Immobilie auf Fuerteventura ist handhabbar und planbar, erfordert aber Sorgfalt. Die wichtigsten Punkte:

• Die IBI ist jährlich an die Gemeinde zu zahlen — richten Sie einen automatischen Bankeinzug ein
• Die IRNR von 19 % wird auf Nettomieteinnahmen angewendet, mit Abzugsmöglichkeit aller Kosten
• Auch ohne Vermietung gibt es ein fiktives Einkommen, das zu erklären ist
• Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Ihrem Wohnsitzland verhindert eine tatsächliche Doppelbesteuerung
• Ein lokaler Steuerberater (€200–400/Jahr) amortisiert seinen Einsatz deutlich

Haben Sie Fragen zu Ihrer spezifischen Steuersituation oder möchten Sie wissen, wie Sie die Steuerlast Ihrer Immobilie optimieren können? Schreiben Sie uns auf WhatsApp — wir verbinden Sie mit unseren auf nicht-ansässige Eigentümer auf den Kanaren spezialisierten Steuerberatern.