Der Return on Investment (ROI) einer Immobilie auf Fuerteventura ist die Zahl, die jeder Investor fragt — und die nur wenige richtig berechnen können. Die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite kann 3–4 Prozentpunkte betragen; sie zu ignorieren bedeutet, sich ein völlig verzerrtes Bild der tatsächlichen Rentabilität zu machen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie man es wirklich berechnet, mit allen Kosten.
Bruttorendite vs. Nettorendite: der entscheidende Unterschied
Die Bruttorendite ist die vereinfachte Berechnung, die man auf vielen Websites sieht: Jahresumsatz ÷ Kaufpreis × 100. Sie ist ein nützlicher Ausgangspunkt, sagt aber nichts über die tatsächliche Rentabilität aus.
Die Nettorendite ist das, was wirklich auf Ihrem Konto ankommt, nach allen Kosten. Es ist die einzige Zahl, die für die Bewertung einer Investition zählt.
Formel Bruttorendite: Jahresumsatz brutto ÷ Gesamtkaufpreis × 100
Formel Nettorendite: (Jahresumsatz brutto − Alle Kosten) ÷ Gesamtkaufpreis × 100
Welche Kosten müssen abgezogen werden?
Hier die vollständige Liste der Kosten, die vom Bruttoumsatz abzuziehen sind, um zur Nettorendite zu gelangen:
- OTA-Provisionen (Airbnb 3 %, Booking 15 %): durchschnittlich 10–15 % des Umsatzes, abhängig vom Kanalmix
- Reinigung: €30–80 pro Wechsel, abhängig von der Größe. Jährlich für ein Studio mit hoher Auslastung: €2.400–4.800/Jahr
- Verwaltungsgebühr: bei Beauftragung eines externen Verwalters
- IBI (Gemeindesteuer): €200–800/Jahr je nach Katasterwert
- Hausgeldzahlungen: €600–2.400/Jahr je nach Anlage
- Versicherung: €300–600/Jahr
- Laufende Instandhaltung: 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr
- IRNR (Steuer für Nicht-Residenten): 19 % auf das steuerpflichtige Nettoeinkommen (EU/EWR) — siehe Spezialartikel
- WLAN, Nebenkosten: €600–1.200/Jahr
Reale Szenarien nach Typ und Lage
Hier 4 konkrete Szenarien mit vollständiger Berechnung. Die Daten basieren auf verwalteten Immobilien mit Preisen 2026:
Netto-ROI jährlich berechnet, inklusive professioneller Verwaltung, aller Betriebskosten und IRNR-Besteuerung von 19 % (EU/EWR). Ohne Kapitalwertsteigerung.
Gesamter ROI: Mietrendite + Kapitalwertsteigerung
Der Miet-ROI ist nur die eine Hälfte des Bildes. Die andere Hälfte ist die Kapitalwertsteigerung — um wie viel die Immobilie seit dem Kauf an Wert gewonnen hat.
Beide Komponenten kombiniert für eine 1-Zi.-Wohnung in Corralejo, 2022 gekauft:
- Netto-Miet-ROI: ca. 7,5 % pro Jahr
- Kapitalwertsteigerung: +32 % in 3 Jahren (+9,6 % jährlich im Durchschnitt)
- Gesamt-ROI: ca. 17 % pro Jahr
Diese Art von kombinierter Rendite ist in anderen vergleichbaren europäischen Märkten schwer zu replizieren. Paris, Mailand, Lissabon — alle zeigen deutlich niedrigere Mietrenditen aufgrund der hohen Preise im Verhältnis zu den Mieten.
Vergleich mit anderen europäischen Märkten
Um die Fuerteventura-Zahlen einzuordnen:
- Mailand Zentrum: Bruttorendite ~4,5 %, netto ~2,8 % (hohe Kosten, hohe Steuerlast)
- Barcelona: Bruttorendite ~5 %, netto ~3,2 % (Beschränkungen bei Kurzzeitvermietung)
- Lissabon: Bruttorendite ~5,5 %, netto ~3,5 %
- Mallorca: Bruttorendite ~6 %, netto ~4 % (strenge Regulierung)
- Fuerteventura: Bruttorendite ~9–12 %, netto ~6–8 %
Der Unterschied ist strukturell: Fuerteventura hat praktisch keine Saisonalität (12 Monate Touristen), niedrigere Kaufpreise als Premiumdestinationen, vorteilhafte Besteuerung (IGIC 6,5 %) und einen Kurzzeitvermietungsmarkt, der noch stark wächst.
📊 RockOcean-Benchmark: Unser Portfolio verwalteter Immobilien zeigt eine durchschnittliche Nettorendite von 7,1 % im Jahr 2025, mit Top-Performern (Studios in Strandnähe in Corralejo), die über 9 % netto erzielen. Der Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer Top-Immobilie? Fast immer die Qualität der Verwaltung.
Die Rolle des Property Managements bei der Nettorendite
Ein selten diskutiertes Datum: Der Umsatzunterschied zwischen einer professionell und einer amateurhaft verwalteten Immobilie beträgt 20–40 %. Die wichtigsten Gründe:
- Dynamisches Pricing optimiert die Tagesraten basierend auf der tatsächlichen Nachfrage
- Multi-Plattform-Präsenz (Airbnb + Booking + Direktkanäle) maximiert die Auslastung
- Positive Bewertungen — Ergebnis professioneller Verwaltung — verbessern das OTA-Ranking
- Professionelles Reinigungsmanagement reduziert Reklamationen und erhöht Folgebuchungen
In ROI-Begriffen: eine professionell verwaltete 1-Zi.-Wohnung mit €22.000 Umsatz vs. dieselbe Wohnung eigenverwaltet mit €16.000 — bei gleichen Fixkosten beträgt der jährliche Nettounterschied für den Eigentümer ca. €4.800.
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