Il Return on Investment (ROI) di un immobile a Fuerteventura è il dato che ogni investitore chiede — e che pochi sanno calcolare correttamente. La differenza tra resa lorda e resa netta può essere di 3-4 punti percentuali, e ignorarla significa farsi un'idea completamente distorta della redditività reale. In questo articolo ti mostriamo come si calcola davvero, con tutti i costi.
Resa lorda vs resa netta: la differenza che conta
La resa lorda è il calcolo semplificato che vedrai su molti siti: revenue annuo ÷ prezzo di acquisto × 100. È utile come punto di partenza ma non dice nulla sulla redditività reale.
La resa netta è ciò che arriva davvero sul tuo conto corrente, dopo tutti i costi. È l'unico numero che conta per valutare un investimento.
Formula resa lorda: Revenue lordo annuo ÷ Prezzo totale acquisto × 100
Formula resa netta: (Revenue lordo annuo − Tutti i costi) ÷ Prezzo totale acquisto × 100
Quali costi devi detrarre?
Ecco la lista completa dei costi da sottrarre al revenue lordo per arrivare alla resa netta:
- Commissioni OTA (Airbnb 3%, Booking 15%): mediamente 10-15% del revenue, dipende dal mix di canali
- Pulizie: €30-80 per turnover, dipende dalla dimensione. Su base annua per un monolocale ad alta occupancy: €2.400-4.800/anno
- Commissione property manager: se usi un gestore esterno
- IBI (tassa municipale): €200-800/anno a seconda del valore catastale
- Spese condominiali: €600-2.400/anno a seconda del condominio
- Assicurazione: €300-600/anno
- Manutenzione ordinaria: 1-2% del valore dell'immobile ogni anno
- IRNR (tassa redditi non residenti): 19% sul reddito netto imponibile (vedi articolo dedicato)
- Canone WIFI, utenze: €600-1.200/anno
Scenari reali per tipologia e zona
Ecco 4 scenari concreti con calcolo completo. I dati sono basati su immobili in gestione con prezzi 2026:
ROI netto calcolato su base annua, includendo gestione professionale, tutte le spese operative e tassazione IRNR al 19%. Non include rivalutazione del capitale.
Il ROI totale: rendita + rivalutazione del capitale
Il ROI da locazione è solo metà del quadro. L'altra metà è la rivalutazione del capitale — quanto si è apprezzato l'immobile da quando lo hai comprato.
Combinando le due componenti per un bilocale a Corralejo acquistato nel 2022:
- ROI da locazione netto: ~7,5% all'anno
- Rivalutazione del capitale: +32% in 3 anni (+9,6% medio annuo)
- ROI totale: circa 17% annuo
Questo tipo di rendimento combinato è difficile da replicare in altri mercati europei comparabili. Paris, Milan, Lisbon — tutti mostrano rendite da locazione molto più basse a causa dei prezzi elevati rispetto ai canoni.
Confronto con altri mercati europei
Per contestualizzare i numeri di Fuerteventura:
- Milano centro: resa lorda ~4,5%, netta ~2,8% (costi alti, fiscalità elevata)
- Barcellona: resa lorda ~5%, netta ~3,2% (restrizioni affitti brevi)
- Lisbona: resa lorda ~5,5%, netta ~3,5%
- Maiorca: resa lorda ~6%, netta ~4% (regolamentazione stringente)
- Fuerteventura: resa lorda ~9-12%, netta ~6-8%
La differenza è strutturale: Fuerteventura ha stagionalità quasi assente (12 mesi di turisti), prezzi di acquisto più bassi rispetto alle destinazioni premium, fiscalità vantaggiosa (IGIC 6,5%) e un mercato degli affitti brevi ancora in forte crescita.
📊 Benchmark RockOcean: Il nostro portafoglio di immobili gestiti mostra una resa netta media del 7,1% nel 2025, con i top performer (monolocali fronte mare a Corralejo) che superano il 9% netto. La differenza tra un immobile nella media e uno top performer? Quasi sempre la qualità della gestione.
Il ruolo del property management nella resa netta
Un dato che raramente viene discusso: la differenza di revenue tra un immobile gestito professionalmente e uno gestito in modo amatoriale è del 20-40%. I motivi principali:
- Il pricing dinamico ottimizza le tariffe giornaliere in base alla domanda reale
- La presenza multipiattaforma (Airbnb + Booking + canali diretti) massimizza l'occupancy
- Le recensioni positive — frutto di una gestione professionale — alzano il ranking sulle OTA
- La gestione professionale delle pulizie riduce i reclami e aumenta i rinnovi
In termini di ROI: un bilocale gestito professionalmente con €22.000 di revenue vs lo stesso bilocale gestito autonomamente con €16.000 — a parità di costi fissi, la differenza netta annua per il proprietario è di circa €4.800.
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